本文主涉：

国际海景城收费究竟有多高？（下）

国际海景城收费违反哪些法律？（上）

国际海景城收费侵犯了业主什么权力？（上）

核心揭示，闻所未闻：

1、业主必须自己租自己的房子，房租归物业公司；（上）

2、一台1匹定频空调市值2000元，物业公司以28000元的价格卖给业主；（上）

3、一套房子35万，在70年产权期内要交纳物业费38万，等于开发商通过物业公司把房子再卖一次还多；（下）

4、把房子扔掉是一个不错的选项，因为剩余的产权期要付养房费用远高于其市值。这正象香港市民停止偿还贷款的道理一样。（下）

今天触动国际海景城收费的冰山一角，哪怕是一角，驳云见日，正本清源，驳乱反正，以正视听。

在开始理论剖析前，我先给大家举一个例子，请大家一定认真琢磨并记住这个案例，下面还要多次用到这个案例。无中生有费案例:张三买了一处住房，建筑面积50平方米，单价7000元/平方米，总房款35万。张三交纳物业费的标准本来是2.8元/平方米/月，在交房时被开发商偷改成3.8元/平方米/月。张三安装了一台1匹的分体空调机，总价2000元。空调安装完毕，开始享受有空调的高档生活。这时候，物业公司来了，说要收空调费，收费标准是65元/年/平方米(建筑面积)，这样算下来，65×50=3250，每年的空调费是3250元，不论使用时间长短，不论使用不使用，即使不开机，也要按年交3250元空调费。除了空调费外，开空调要用电，电费加上空调费每年大概4000元左右，够买两台空调的!就这样，张三先生自己花钱装了分体空调，每年要向没有提供任何服务的物业公司交纳空调费。我这样一举例，看着象个玩笑一样，但这样的事就在国际海景城发生了好多年了。业主自己用自己的空调，本没有物业公司什么事，但物业公司硬是闭门造车了这样的收费，叫异想天开费也比较合适，也可以叫随心所欲费，的的确确是“无中生有费”。这个例子就是购买国际海景城标准间的真实写照，收费标准和总价款也一致！唯一的区别就是，张三的空调属于他本人，是一个业主所有；而国际海景城的中央空调全楼只有一台，属于业主共有。（就换了这么一点点场景，就把大家的眼睛蒙住了。）

国际海景城收费的机理，是发人深思的，引人入胜的，不同凡响的。国际海景城所有的事情都是这样，乍一看很平常，仔细一琢磨，暗道机关密布。在国际海景城除了物业费以外，还有一项主要的收费是中央空调费，（在海御19，则是恒温恒湿费，下同）。这项收费，很高昂，高过物业费数倍。高，是都有同感的，但是质疑声却不多或不够响亮。

乍一听，中央空调费或者暖气费，好象是公用事业费一样，好象公共服务一样。比如，所有有小区都有水、电、煤气、电话、宽带、有线电视，一些小区里有市政暖气，这些都属于公共配套服务。

但是国际海景城的中央空调费与公共服务费不同，大大的不同。

判断一般的配套公共服务，并非没有标准，它们都有以下共性的、本质的和强制性的原则：

一、收益归己原则，也就是谁投资谁收益原则。这个原则看起来简单，但是在《民法通则》第71条有详细规定，《物权法》也规定了相关的条款。有朋友该说我了，你又说废话了不是，收益不归己，还能归别人？哎，你还别不服气，那可不一定。收益归己，你说的是纯书本上的事。在当今中国的现实生活中，收益不归己比较常见，大家都是自觉不自觉地、自以为是地“收入不归己”，只是你感觉良好，只是你没有留心到，只是你自以为很世故。国际海景城的“张三”还少吗？再给你一个例子，看看有没有自己的影子：http://www.hillap.com/destination/loader.aspx?desurl=74。上面的无中生有费案例里的空调机的是张三买的，但收益归了谁了呢？言归正传，公共服务的提供者，都是依法谋利的，以自己的资产为别人提供产品或服务，为自己赚取利润。比如，自来水公司，以自己的资产（自来水净化设备，输送设备），向用户提供自来水，以政府定价，向用户收费，收益归自来水公司，也就是自来水净化设备的所有人。

二、买卖自由的原则。买卖自由的原则，在《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》中都有体现。也就是说，消费者买不买要出于自愿，要自主选择，我货比三家后认为好就买，我不买别人不能强迫，不能强迫交易。比如暖气，热力公司暖气通到门口，但是接不接业主说了算，业主认为暖气质量够高，价格能承受就接就用，否则热力公司不能强迫业主用暖气。用电也一样，电表要走度数，业主才付费，业主不用，无须交费。

三、公平交易的原则，为了保证公平交易要实现正确计量。用水有水表，用电有电表，用气有气表等等，都要做到准确计量，按计量交费，科学、简单明了，双方都可以查看监督。

四、（略）

以上四项原则，是法律的刚性要求，不单纯是对公共服务的要求，也是所有市场行为的普遍要求，只不过是公共服务涉及面宽，牵涉千家万户，与公民的生活息息相关，所以更为引人关注。

我们对照以上四个基本原则，国际海景城的中央空调费完全不符合：

一、不是收益归己，而是东家租自己的空调，物业公司收益。中央空调费涉及的设备是小区内的中央空调机和相应的输送管道。在购房合同里有规定，小区配套包括了中央空调，也就是说房款里已经把中央空调机和相应的管道掏钱买过了，中央空调是业主的共有的公用设备，就象电梯一样。业主使用自己买过的中央空调机，物业公司收取中央空调费，收益统统归到物业公司，没有业主的份；不仅如此，掏腰包的消费者，正是业主自己！如果物业公司拿业主的中央空调租给社会上的其他的人用，收取租金，但租金不分给业主，而是据为己有，算是收益不归己，可事实上是租给东家本人，是收东家的钱，东家用自己的中央空调还要付租金！这是更进一步的劫掠与敲诈勒索！这也等同于，物业公司拿业主的房子去放租，租房的和付租金的正是业主本人，收租金的是别人，你听说过这种事吗？闻所未闻。（如果你在国际海景城住的久了，可以发现很多场合惊人的相似，手法相同或相通。象这种东家掏腰包，肥了管家的手法是开发商和物业公司惯用的，只是你没有留意到。）

二、不是买卖自由，而是强迫交易。不管业主是否使用中央空调，甚至冬天公寓关门半年，业主丧失了居住的权利，但是中央空调费仍然要交。比如讲，我今年夏天到威海度假了，住了一个月，用了一个月的中央空调，要交空调费。明年有事情没有来度假，就是没有开门，别说开空调了，空调费仍然要交。这不符合买卖自由的原则，这是强买强卖。

三、无法保证公平交易，没有计量装置。甚至压根就没有打算计量，用多用少一样交费，用不用都要交费，甚至冬天半年不开门，不让业主住，也要交空调费。这就是国际海景城的逻辑。

四、（略）

从以上四点可以得出结论，国际海景城的中央空调费（恒温恒湿费）虽然外表象是公共服务费，但是与公共服务费有着质的不同，与公共服务费风马牛不相及。作为一项服务，国际海景城中央空调费，是一项异想天开的、闭门造车的、随心所欲的、无中生有的收费，臆造的收费，它违反了上述四项法律原则，侵犯了业主的神圣的权益，与社会公平正义格格不入，必为国家法律所不容。具体地说，侵犯了业主的财产权，业主的财产，无论单独所有，还是与人共有，都可以依法使用，他人无权干涉。

国际海景城收取中央空调费这个案例具有极大的隐蔽性、迷惑性，复杂难辨，绕来绕去，但我们一定要理出它的脉络，而且一定能理出它的脉络。

一、中央空调费，数额巨大，是残酷的压榨。从无中生有费案例可以看出，张三一年交的空调费3250元，加上电费，够装两台空调的，也是物业费的近2倍。先不说这项收费是否合法，就数额来讲，已经令人啧舌了，太高了。按企业会计制度和税法，企业的固定资产，计提折旧期限一般是5年，但在张三这个案例里，不一样了。假如说空调是物业公司买的，且一般而言空调机可以用8年以上，物业公司收取空调费8×3250=26000元，是空调机价格2000元的13倍，8年内利润达1200%,平均每年利润是150%。但事实上空调机并不是物业公司买的，物业公司是在无本钱无投入的情况下，白白收取这么多的利润，利润率是无穷大。物业公司的收入有多高，对张三的压榨就有多残酷，张三花了2000元买了空调机，本来不需要支出任何费用就可以用了，但是在使用的过程中还要支出高达26000的空调费。也相当于物业公司以26000+2000=28000元的价格，强行将一台1匹空调机卖给张三先生。

二、物业公司收取中央空调费是劫掠与敲诈，至少是不当得利。在无中生有费案例中的张三拥有空调的所有权，是使用自己的财产，按照《民法通则》和《物权法》，张三先生可以“占有、使用、收益、处分”自己的空调机。物业公司前来收取空调费，收费的依据是什么？没有收费依据，因为空调是张三自己的，不是物业公司的。不论提照哪国哪部法律，提供服务或产品可以收费，不提供产品或服务不能收费。不提供产品或服务，而收取费用，实质就是抢劫、掠夺和敲诈勒索，至少也是《民法通则》中的“不当得利”。国际海景城收取中央空调费，与上例是一模一样的，也至少是不当得利。

三、中央空调费暗箱操作，象太空黑洞。你说张三先生的那家物业公司，收取空调费怎么入帐，怎么公开帐目？这就跟盗贼抢了钱一样，入什么帐，越多越好，永远都嫌少。国际海景城从来没有公开过帐目，中央空调费收了多少，用在了何处，收支情况等等就象太空黑洞一样。《物业管理条例》规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。发改委《物业服务收费管理办法》规定“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”诸如此类的规定是明确的，都要求物业公司对收费项目、标准，收费的使用等进行公开，接受业主的监督。

也难怪了。除了是不当得利，不愿公开、无法公开外。从会计制度上分析，这也是一畸形胎。物业公司是一家企业，必须执行企业会计制度。但是，中央空调费这项“业务”，只有收入，没有“费用”。怎么没有费用？固定资产不是它的，固定资产是业主的，不产生折旧，哪来的费用？业主要记住，中央空调机不是没有折旧，而是折旧压在业主的身上，有朝一日中央空调机报废了，业主要买单，物业公司会再来讨钱的，使用业主的维修资金购买新中央空调机，最后还是业主买单的。所以物业公司的中央空调费的帐目永远无法清晰，只能是一堆烂帐

说到这里，可能大家都比较累了。请大家泡杯茶喝口水，晃晃脖子。接下我们换一个角度继续。

有人说了，你说不能收中央空调费，中央空调放在那里不是也不会动吗？不是还要有人去开机，维护吗？否则大家怎么用？这句话还真在理上，却是个伪命题。我先说一句，物业公司不打扫卫，不开电梯，不维护公用设备，物业公司天天喝水看报纸吗？那收物业费干什么用了？请大家有空翻看一下《物业管理服务协议》（并保护好这份协议），其中第四条一款内容是：

一、物业管理服务费的费用构成包括以下部分：

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

明白了吧？也就是说，物业费涵盖了中央空调的日常运行、维修及保养费。为什么房子的单价那么高？是因为有中央空调配套设备，为什么物业费那么高？是因为包含了中央空调的运行费用。（国际海景城的物业费究竟有多高，下集会有进一步阐述。）

说了那么多的话，转了那么多的弯，引用了那么多的法律，费了那么多的口舌，才说清楚了一个简单的事实：国际海景城物业公司的中央空调费伪装的象公用服务费一样，其实根本不是公用服务费；是用业主的空调，再让业主掏空调费，肥了物业公司，是劫掠与敲诈，至少也是不当得利；物业公司从来没有公开过有关帐目，是个庞大的黑金库，应当预以坚决抵制。

国际海景城收费从来不讲法，不讲收费依据。业主不要象开发商，而要永远依法办事，从法律上讲：

1、是不当得利，就得归还。

2、我用自己的空调，交哪门子空调费。

另外，作为参考，大家也可以在山东省的地方法规里，查阅到关于中央空调的收费规定，比如： 2004山东省物业服务收费管理实施办法，这些规定都是将中央空调作为业主的共有财产对待，收费也与公共服务收费截然不同。大家可以前去浏览，不再在此罗列有关的条文。

还有，中央空调作为业主的共有财产，使用方案也不在此作过多的探讨了，总的来说不能是用不用都付费，而是相反的，假如说业主王二麻子没有用空调，张三用了空调，那张三要向王二麻子付一笔费用，因为空调有王二麻子的份。

　　（略）

至此，这一帖的内容基本告一段落，也只能告一段落了，否则太长了。虽然写的很多，但是还没有点到题目呢，“费外有费”的点题任务只能留给下集了。在此声明，本帖的下集与上集是不可分割的有机组织部分，本来是可以不分开的，但是法律条文和逻辑关系太过庞杂，篇幅太长，为了便于阅读才分开的，下集更精彩。本版本为入门版，另有进阶版内容更为丰富。（待续）

(2013.7.8)