第一部分 房价涨的猛，租金涨的温，租房收益率在降
我和邻居的房子是一模一样的，他的是四楼，我的是三楼，我的房要好那么一点点，或者干脆说是一样的吧。位置是在上海的五角场2公里的半径内，面积是多层的120平，房型是3房2厅2卫2阳台。前几天听说我的邻居的把房卖掉了，320万！假如消息属实的话，单价应该是2.6-2.7万/平之间。这个小区是2003年建成的，一手房的毛坯房价应在60万不到，加上装修要70万出头的样子，7年的时间翻到原来的4.5倍，升值350%，年均升值50%。这个帐没问题的，可不是国家统计局的上涨的点数！
我的房则在2010年的11月下旬在网上挂牌出租，在10多天以后，历经15拨看房客，成功出租，一口价4800元/月，一分钱都不降。在2005年的时候，同一套房租价是3000元/月。算下来在5年的时间里，租金从3000爬到4800，上升60%，年均上升12%。这些都是真实帐，一手数据，也不是国家统计局的CPI上升的那几个点。
帐算到这里其实还没有完。按4800元的月租金，一年收入5.76万，扣掉物业费和中介费以及看房交通成本，实收5.4万，收益率是5.4/320=1.7%，再扣去一定的空置率，实际上收益率只有1.5%，5年的时间收益率从2.5%下降为1.5%，下降了40%，年均下降8%!
帐算到这里也不算完，假如是2005年以时价140万买入，当年的收益率是3.5/140=2.5%，而现在的收益率是5.4/140=3.9%。再假如是2003年72万买入，则现在的年收益率达到5.4/72=7.5%。
由此我的结论是，房价涨的猛，租金涨的温，租房收益率在降，但是随着租金的缓缓上扬，收益率也不会停留在原地不动。
第二部分 出租的感受：需求火爆，中介生猛
写到这里，可能各位最急于想了解的是我对房价走势的看法，下一步是涨还是跌，是该出手还是再等一等。我把一手数据告诉您了，您自己判断吧。我先把亲身感受说一下。
2005年同一房源出租时是，是冰山一样的静寂，买房和租房的需求都被冰冻起来了；而这次则是火山爆发。在十几天的时间里，总共接待了15拨看房客，尚不包括咨询后双方时间不凑巧没能实现看房的。其中不能不说的是中介，中介是生猛海鲜，中介象无孔不入的风，中介象是见血的苍蝇。几乎所有的看房客都是中介带来的。其实我是希望房客亲自与我联系的，这样双方的成本都节省了，省去了双方的中介费。
在这期间只有两家是住客亲自与我联系的，而且并没有上门看房。这也太不正常了。其实我作为出租方，根本没有委托过任何一家中介，从没有踏入过一家中介门店的门槛。我都是亲自拍好照片，写好房屋介绍，到几个比较大的网站上挂房源，主要就是搜房网，上海热线，口碑网，途吧网。这其中最重要的当然还是途吧网，因为可以发很多非常清晰的照片，房客看到这么清晰的照片，完全了解房源了，就象看到了房子本身一样（清晰不清晰，您自己看：
http://www.tourbar.net/offer/bbsboard.aspx/8-237）。中介们在看到我发的房源后，会成群结队地按照上面留的电话打给我，然后摇身一变，再以他们自己的名誉在各网站挂一份房源（通常还会做点手脚），然后坐等上钩。通常中介的门店有看房客问询，他们就会打电话给我，约时间看房，不分白天黑夜地骚扰。
中介能做到的，房客为何做不到呢？您以为中介真的有那么多的房源吗？错了，他们的房源是在网上搜刮来的，是骚扰来的。当您在网上看到一则房源但没有去联系，而是去找中介时，中介提供给您的还是您刚才看到的那一篇！！！
还有，您认为中介能起什么作用呢？那我告诉您，唯一的作用就是收中介费。把关？我得忍着点，要不然大牙得笑掉。想起一堆堆的中介来，仍然历历在目，栩栩如生。中介对看房客说“去五角场，2分钟就到”，其实下了楼去五角场一溜小跑也得10分钟，我在旁边都看不下去了，我告诉看房客“去五角场有一站路呢？”当然这一次没有做成，没做成拉倒，怎么的也不能骗人。
第三部分 明码实价 对房客挑剔
其实，我是很反感一个词的，“营销”。真正的做生意哪里需要什么营销，实实在在就行。
我不能要求大家“统统不能议价”，因为市场上虚的东西太多了。但是如果您过度议价，当心失去机会哟。在我这里，过度议价，失去机会是必然的，这已经反复被证实过了。
其实在15拨看过房的客人里，有1位表示配的东西少了，另有1位当时表示相中了回公司申请，另有1人表示接受不了价格，还有3拨虽然中意但是目的是换房（后边有关于换房的专论）我拒绝了，其余8拨人都是特别中意房子，但是反复议价而坐失良机。
我这里不光不议价，而且对房客是很挑剔的。比如第一位看房的客人是福建人，在沪做钢铁生意的，还在附近买了写字楼。他们是弟兄三个来看房，先是大哥来看，满意而归。中介又打电话来说弟弟来看，弟弟也特别喜欢，这时弟弟说了一句话“你们的房子很干净，我们交回的时候比这还干净。”我一听，完了，这种人说话不靠谱的，太夸张了。都说要签合同了，还是找个理由推掉了，不靠谱的人怎么能做我的房客呢。